祥生控股集团(02599.HK)上市后首份财报解读:净利润双位数增长,债务结构继续优化

3月26日,祥生控股集团(02599.HK)公布2020年业绩。去年受疫情影响,多个行业的运转一度按下“暂停键”,房地产市场也不例外,售楼处被迫暂停,在建项目遭停止,政策方面也坚持“房住不炒”的定位不放松,但公司依然交出了亮眼的成绩单。

祥生控股全年实现权益合约销售约781.68亿元,同比增长约25.1%,远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速。期内权益合约销售建筑面积为567.2万平方米,同比增加2.5%,合约平均售价为13781元/平方米,同比增加22%。

随着过去的销售由于竣工交付而逐渐确认为收入,去年公司实现总收益约466.38亿元人民币,同比增长约31.3%。物业开发和销售继续占收入大头,管理咨询服务和物业租赁均取得同比超过2倍的增长。

数据源自财报

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公司拥有人应占溢利26.46亿元,同比增长约14.4%,公司拥有人应占核心纯利润约26.9亿元,同比增长16.7%。毛利率为18.1%,核心纯利率约为6.6%,拟每股派0.2港元,派息比例预计为归母核心净利润19%。

“1+1+X”战略效果显现,泛长三角销售快速增长

祥生控股是老牌浙系房企之一,2020年11月登陆港股。近年来公司保持快速发展,2017-2020年营收复合年增长率达95%,净利润从2017年的-2.68亿元,提升高至26亿多。

自从2016年以来,公司一直实行“1+1+X”的扩张战略,即立足浙江省,深耕长三角,并选择性布局其他具有高增长潜力的城市。

2020年,来自浙江省、泛长三角区域及其他区域的合约销售额分别占公司总销售额的约68.7%、22.8%及8.5%,其中泛长三角区域的销售增长快,项目数量增加,推动了整体销售额的增长,反映公司区域深耕成效显著。

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土储丰厚,业绩增长潜力足

2020年,祥生控股的全国化布局进一步深入,先后新进入合肥、南昌及南通等城市,新增项目46个,应占建筑面积达696.2万平方米,平均土地成本为4837元/平方米。

截至2020年末,祥生控股应占土地储备总量达2330万平方米,其中浙江省和泛长三角地区分别占48.2%及38.5%。长三角地区是中国经济最活跃的地带之一,近年来吸引不少房企纷纷布局,祥生控股作为浙江本土老牌房企,长期而言将继续受益于经济发展及人口流入带来的红利。

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财报还显示,截至2020年末,祥生控股已竣工物业项目有88个,持作出售的已竣工物业为42.73亿元,已竣工总建筑面积约为1660万平方米,同比有所增加。

发展中物业项目97个,金额达1058.4亿元,同比有所增加,发展中总建筑面积为1630万平方米。已竣工物业项目和发展中物业金额之和超过2019年同期。

换言之,土储规模充足,将为集团未来业绩持续增长奠定较好基础。

房地产调控政策目标是“三稳”,即稳地价、稳房价、稳预期,在这样的背景下,行业由过去以规模和数量驱动的高速增长,转向注重产品品质和运营效率的高质量增长。

祥生控股深谙行业的变化趋势,从2019年开始主动迭代产品线,在原有七大住宅产品线基础上,迭代升级出“TOP系、云境系、府系、樾系」四条产品线,实现了“全周期、全地域、全龄段”的覆盖,保证了产品在不同区域以及不同客户需求下的适应性。公司对产品品质的坚守获得广泛认为,获得了“2020中国房企住宅产品线品牌价值力十强”等奖项。

继续降本增效,债务结构优化,盈利空间仍可期

祥生控股不仅产品品质在不断升级,盈利质量也持续改善。

与2019年相比,祥生控股净利润实现双位数增长的背后,毛利同比几乎持平,投资物业的公平值收益较2019年大幅减少79%,财务收入减少50%,销售开支有所增加,行政开支基本保持不变,由此可见公司的净利润增长更多是由于经营效率提升带来的高质量增长,而不是依赖主营业务之外的非现金项目“添彩”。

三项费用率中,祥生控股的管理费用率和销售费用率在行业内处于较低水平。

2020年,管理费用率继续由2019年的3.17%下降0.74个百分点至2020年的2.43%。销售费用率则由2019年的3.02%下降0.36个百分点至2.66%,公司成本管控的能力进一步得到加强。

财务费用率则仍偏高,公司上市时间短,各种融资渠道还未完全打开,未来随着公司作为上市平台的优势逐渐显示出来,比如通过多渠道融资,优化资本结构,降低资金成本,财务费用率预计将会有很大的改善化空间。

2020年,公司的加权平均债务成本为9.1%,同比下降0.2个百分比,融资成本有望继续呈下降的趋势。

从资产负债表看,公司的财务状况大幅改善。截至2020年底,剔除预收账款的资产负债率为82.37%,同比下降6.3个百分点;净负债率由2019年的3.6下降至1.4,实现大幅降杠杆。

公司现金短债比为1.1,较2019年同期增加了49个百分点,短期偿债能力显著提升。由于流动资产增加,公司流动比率从1.2倍升至1.3倍。

此外,公司流动性充裕。截至2020年底,现金及银行结余243亿元,同比大幅增长249.1%。公司净资产160.37亿元,同比增长168.4%,四年复合增长率达122.3%,为资本结构持续改善。

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据公司管理层在业绩上透露,目前祥生控股的信托融资占比较高,但已经有所下降,未来祥生会扩大银行端融资的比例,进一步增加和丰富资本市场上直接融资的比例。

执行董事兼副总裁韩波表示,“未来祥生还将进一步优化债务结构,进一步降低短期债务的比例,提高偿债的比例。我们目标是将短债控制在整体的有序债务的30%以内。”

整体而言,随着公司债务结构进一步优化,财务费用率降低,公司盈利增长空间仍然可期。

今年以来,祥生控股获多家券商覆盖并给予“买入”评级。建银国际表示,看好其持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平,给予目标价7.4港元。

招银国际认为,公司2021年销售增长将超过行业,同比有望增长15%。另外,其资产负债表改善或将快于预期,预计2019-2022年核心利润复合年增长率为22%,将达到42亿元人民币,给予目标价7.75港元。

此外,祥生控股上市不足半年就被纳入恒生综合指数及港股通股票名单,也反映了资本市场对公司基本面和发展潜力的认可。

长三角

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