房地产公司成破净高发地，隐形投资价值已经显现

市场破净股数量与大盘走势息息相关，截至2019年6月18日，两市共有271只股破净，破净股主要集中在房地产、银行、公用事业等行业。市场人士分析称，破净股大幅出现预示着市场底部来临，价值低估高分红的公司如香江控股(600162)、北京城建(600266)等值得关注。

破净股大幅增加，未来低估值公司值得关注

纵观以往几次重要历史底部，最近的一次沪指2638点时破净股数量有66只，沪指1664点时破净股有173只。近期股市低迷，破净股数量逐渐增多，沪深两市破净股数量为271只。截至本周二，房地产板块达到30多只，银行板块也达到20多只。

有券商分析师表示，银行股、地产股其实是属于现金流非常好的行业，还是一个比较好的投资去向。像银行、地产这些低估值蓝筹板块，却涨幅不大。虽然两个行业都受到经济、或者是政策的影响，预期不是很好，股价表现也一般，但从另一角度来看，都已经在这么差的环境下，但业绩相对稳健，一些龙头公司还取得了两位数的增长。一旦经济趋势趋稳，市场的预期就会改变，加上这两个板块的低估值，就很有可能受到市场的重视。

该分析师还表示，A股上涨的第一阶段应该已经过去，此后更为重要的，可能就是基于价值的重估，而那些具有业绩和估值双重优势的公司，将更有可能受到市场的青睐。股神巴菲特就是通过分析财报找出被低估的公司。

低PB高分红，房地产公司优势凸显

按照同花顺统计，分红比例超过50%、市净率低于1.55倍的上市公司仅有145只，其中房地产公司占比较大，达到12家。

其中香江控股(600162)和北京城建的分红比例分别为50.55%和56.05%，最新市净率分别为1.53倍和0.72倍。

华泰证券认为，考虑到北京城建2018业绩低于预期且销售增速回落，未来短期开发业务可结转资源不足预计导致营收规模下滑，预测2019-2021年EPS为0.98、1.15、1.34元。参考可比公司2019年10倍PE估值，考虑到公司销售端受益于一二线结构性回暖，棚改项目稳定收益空间以及股权投资等业务长期发展空间向好，公司2019年合理PE估值水平为11-12倍，目标价10.78-11.76元，维持“增持”评级。

而香江控股(600162)的财报显示，近三年公司现金分红占归属上市公司普通股股东的净利润比率均在50%以上。

表1：香江控股近三年分红情况

重估公允价值150亿，香江控股账面资产大幅低估

“从财务和行业竞争来看，目前看香江控股(600162)不算一个非常优秀的公司，但是从投资价值来说，算是一个机会大于风险、存在账面净资产大幅低估的公司。”一家大型券商资深房地产研究员表示。

从财务指标看，香江控股归属于上市股东的净资产同比减少33.98%，但事出有因。香江控股(600162)表示，主要是因为公司收购天津三公司股权重组事项属于同一控制下的企业合并，本期公司完成该次重组标的过户，该次重组交易对价与标的资产账面净资产的差额冲减公司的净资产，导致本期净资产减少。

该公司内部人士表示，香江控股投资性房地产的会计政策是以成本法进行计量，其公允价值远高于账面价值。对比同行业的红星美凯龙，其投资性房地产是以公允价值模式进行后续计量。

表2：香江控股、红星美凯龙投资性房地产情况对比(据2018年年报)

该公司内部人士，香江控股资产的实际市场价值远远高于其帐面价值，主要表现在两个方面，一是土地储备情况，如番禺锦江地块的土地潜在价值巨大，近期周边楼面地价已超过3万元/平米，周边二手房销售价格在3，8000元~48000元区间;二是持有物业情况，香江控股大概持有约104万平米的投资性物业，持有物业仍在持续升值。公司净资产预计按照公允价值重估，应该在150亿元左右。

据此推算，香江控股2018年每股净资产达到4.41元，市净率仅为0.51倍。

“香江控股未来资产重估表现在三个方面”，一家大型券商资深房地产研究员进一步分析称，如会计政策调整，调整投资性房地产的计量模式;出售自持物业等资产;重组新的优质资产业务，比如创新业务，云计算、大数据等。

他表示，假设公司未来业务基本保持稳定，预计3年内公司地产业务开始快速增长，暂不考虑公司财务费用能降低，预计营业利润有望维持在5-8亿元。若财务费用降低2亿元左右，公司营业利润合计将超过10亿元。按照平均50%分红比例，对应现在75亿市值，预计分红率在3%-5%，远远超过银行理财收益和沪深300的平均分红率2.8%。

“此外，公司大股东、董事及高管未来也需要减持公司股份，对于做大做强上市公司的动力充沛。”他认为。

光大证券认为，随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升。

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