“中国经济的动力在哪里？湾区和城市群。大湾区是带动中国经济发展、向价值高端迈进、提升国际竞争力最重要的增长极。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌说道。
7月22日，“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在海南三亚举行。
由21世纪经济研究院和时代中国研究院，联合制作的《时代中国21世纪报告：粤港澳大湾区城市发展力研究2018》（以下简称报告）首发，成为本次论坛一大亮点。
报告针对粤港澳大湾区广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆以及香港、澳门11个城市，从宏观经济指数、城市配套及宜居指数、商业消费力指数、房地产投资指数、城市运营力指数、城市群融合度指数六大维度，对城市发展力做精确描述，并总结出十大结论。
（报告统筹与执笔人、21世纪经济报道高级记者21世纪经济研究院资深研究员张晓玲现场解读）
湾区核心驱动力是产业与创新
2017年，珠三角仅凭借0.6％的国土面积和全国约5％的人口规模，创造了13％的全国GDP总量。“这充分体现了珠三角穿越时间周期的经济活力。” 时代中国集团战略发展中心总经理丘平称，“虽然制度红利、要素红利逐步消退，但是珠三角仍然积极谋求自身的发展，不断寻找新的增长路径。产业转型升级逐渐成为了珠三角地区的主旋律”。
（时代中国战略发展中心总经理 丘平）
时代中国21世纪报告认为，像所有经济体或区域经济一样，湾区经济最根本的要素仍然是产业以及产业协同。各个城市自身的产业构成、升级、转型、调整，与湾区其他城市形成共振和互动，是湾区发展最根本的动力。
在原有的产业基础上，粤港澳大湾区未来应进一步聚集全球先进制造业，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料、文化创意等新兴产业发展，打造有国际影响力的科技和产业创新中心，并实现差异化发展，形成“金融服务在香港、创新研发在深圳、高端制造在珠三角”的立体层次。
与其他湾区的“单核”或“双核”城市不太一样的是，粤港澳大湾区是“多核”驱动发展，如何有效整合广州、深圳、香港以及其他城市的资源，实现进一步的区域协同和集聚发展，将会成为粤港澳大湾区向世界一流湾区迈进的关键点；对于小城市而言，则要考虑如何融入核心城市产业链，找到自己的分工和定位。
发现，在世界几大湾区的发展过程中，创新一直是产业发展的核心推动力，纵观世界三大湾区发展历史，都大致经历了港口经济、工业经济、服务经济、创新经济四个阶段。
粤港澳大部分城市仍处在工业经济阶段，存在较大转型提升空间，急需注入科技创新的力量。目前除了深圳在创新研发方面走在全国前列，其他城市还有很大的提升空间。
就创新型的独角兽公司而言，刚刚发布的胡润二季度独角兽报告显示，粤港澳大湾区拥有独角兽的城市仅有深圳和广州，深圳13家，广州5家，在数量上，还落后于北京67家，上海的39家。
金地集团董事长凌克认为，粤港澳大湾区还需培育一批明星公司和世界500强企业。虽然湾区现在有华为、腾讯、中兴、万科、格力、大疆等领军企业，但相比其他世界级湾区还是很不够的。
中山大学粤港澳研究院副院长陈广汉认为，科学的创新，包括知识生产、产品应用、知识转化，三者互为条件，内容相互依存，将三者组合起来非常不容易。要打造以香港广州是知识创新园，深圳是知识成果的转化，珠三角是产品应用的三位一体的国际创新体系。
房企跟随产业投资+运营
时代中国21世纪报告发现，湾区城市土地供应不均衡，居住、商办、工业用地结构不均衡，增量市场和存量市场发展不均衡。广州、肇庆和珠海新增土地相对多，广州和佛山的住宅类供应计划比例较高，深圳增量土地较少，且住宅用地供应量极低，不得不强化城市更新，盘活存量；核心城市外溢效应明显。
从住宅租赁投资角度出发，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地11城数据来看，普遍较难达到这一水平。
当前，在湾区部分城市进入存量市场，以及“租购并举”政策影响下，一线城市和部分热点二线城市的租金上涨不可避免，港澳和内地一线城市存在相对较大的租房压力。澳门的租金水平居于首位，远高于其他城市。深圳、广州和珠海租房压力相对较大。
报告还发现，产业与房地产投资、城市运营的关系密切。房产投资跟着产业走，城市群外溢效应明显。
当前热点城市土地出让价格居高不下且新增稀缺，大湾区项目获取难度更大。通过产业地产、特色小镇方式出让土地，与房企合作，成为大湾区内众多一二线城市越来越多采用的方法；而依靠地产搭载产业能力去获取项目资源，也是房企的重要诉求
目前，50强房企落地大湾区的产业项目达69个。搭载产业、进军实业、科技成为房企目前的发展重点。房企也更多地介入产业领域，如碧桂园进军农业、科技小镇，万科下乡、恒大、宝能收购新能源汽车、华润布局科技领域等等。
就整体而言，即便是前50强房企，在大湾区的运营类业务也才开始不久，如长租公寓、产业地产，都是近两三年才开始布局；而知名的房企商业运营品牌，在除广深以外的城市落地也很少。报告认为，湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面，还有很大的发展潜力和提升空间。
湾区一体化、融合度待提升
实现大湾区一体化发展，11城的联结度也成为本次报告关注的热点。
时代中国21世纪报告从湾区的轨道交通、产业协同、同城化生活、人口流动四方面来衡量城市群的联结度、融合度以及湾区城市生态圈的一体化。
报告认为，在城市群的互联互通中，轨道交通是联结城市群最重要的纽带。沿着轨道交通所发展的城市带，将是中国未来人口主要的流动地。
目前，大湾区9城之间综合交通体系和网络已基本形成，但大容量公共交通网络尚未形成，尤其是区域轨道交通体系建设仍然比较滞后，城市间的交通通达性和便捷性仍有待完善。
在产业协同上，报告研究了关联城市指数、产业同构指数、扩张性外迁，总结出一些产业调整、变迁的规律。报告认为，在全球第五次产业大转移和中国第三次产业大转移背景下，粤港澳大湾区的产业正在重构。
同产业类别来看，深莞惠经济圈平均产业同构系数高达0.8945，产业同构现象最为严重，三市均以电子信息制造业为主。现在已经出现了阶段性外迁的现象。
环深城市群，成为深圳产业迁移的主要承接地，尤其是东莞、惠州、中山等。其中，东莞承接了一些深圳企业的研发部门，并在此过程中带动了自身的产业转型升级。
时代中国21世纪报告中还提及了一些有意思的结论。如消费与产业布局、人口外溢、产业迁移等密切相关。粤港澳大湾区城市消费呈现龙头带动、梯级递增特征，一线城市深圳和广州无论是社会消费品总额还是电商消费方面，均位居前列。
在广佛肇和深莞惠两个大湾区次城市群里，作为一线城市的广州和深圳的引领作用突出。佛山、东莞、惠州在承接广州、深圳的产业、人群、消费、购房，双城生活已实质发生。
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